درباره شمار جمعیت تهران در آغاز و پایان سلطنت فتحعلی‌شاه گفته‌ها آن‌چنان مختلف است که اظهارنظر قطعی در این‌باره را دشوار می‌کند، ولی رقم ۲۰ تا ۲۵ هزار نفر در آغاز سلطنت و ۵۰ تا ۷۰ هزار نفر در زمان مرگ وی دور از واقعیت نیست. به حساب این ارقام جمعیت شهر طی دوران ۳۸ ساله پادشاهی وی ۳ برابر شده است. بر اساس آمار سال ۱۲۱۲ق/۱۷۹۶م تهران ۱۵ هزار نفر جمعیت داشته است که این رقم در ۱۲۲۲ق/۱۸۰۷م به ۵۰ هزار نفر رسید. بر مبنای چنین تصویری، ترکیب جمعیت مهاجر دو دهه نخست باید بیش‌تر از سپاهیان و امرا و دیگر گروه‌های شغلی بوده باشد که خدمات مربوط به دولت و دربار را برعهده داشته‌اند، و به اصطلاح از نوکران بیوتات سلطنتی بوده‌اند.
طبیعی است که استقرار دربار و مستخدمان دولت در تهران باید حجم پول و در نتیجه حجم تقاضای مؤثر برای کالاها و خدمات را به شدت افزایش داده باشد. پس در مرحله دوم رشد شهر باید بازرگانان، صاحبان حرفه‌ها، صنعتگران و ارائه‌کنندگان انواع خدمات نیز در پی افزایش تقاضا به تهران جلب شده باشند. بخش دیگری از افزایش جمعیت تهران مربوط به اعیان و اشرافی بود که پس از اشغال ولایات قفقاز توسط روسیه، به ایران کوچ کردند؛ اگرچه بیش‌تر این گروه از مهاجران در تبریز و دیگر نقاط آذربایجان که با آن‌ها هم‌زبان بودند، سکنا گزیدند. [۱۵۱] در این زمان بود که بیش‌تر سطح محله‌های عودلاجان و سنگلج (که پیش از قاجاریه همه باغ و بیشه و زمین خالـی بـود) آباد شـد. اعیـان و ثروتمنـدان در بخش‌های شمالی و غربی داخل حصار شهر در محله عودلاجان و شمال و غرب محله سنگلج ساکن شدند. جاهایی که تبدیل به باغچه‌ها و خانه‌های اعیانی گشت، از درخت‌زارهای کهن زمان پیش از پایتختی به دست آمد و در زمین‌هایی که آب فراوان و دست‌نخورده بر آن‌ها سوار بود، ساخته شد. در عوض بخش‌های بایر و گودهای داخل شهر مثل پایین دست‌های سنگلج، پای دیوار جنوبی شهر و عموماً جاهایی که آب خوب نداشت، به محل اقامت فرودستان و غیرمسلمانان یا به کاربری‌های نازل، مثل محل قاطرخانه و محل نگهداری شترهای زنبورک‌خانه اختصاص یافت. [۱۵۲]
۱۵۱. ↑ تحقیقات کامران صفامنش.
۱۵۲. ↑ تحقیقات کامران صفامنش.